Ипотечный кредит на жилье. Как правильно выбрать квартиру

Если вы решились взять ипотечный кредит на квартиру, то вам необходимо представлять себе этапы общения с банком.
Для начала вы можете придти в банк на первичную консультацию и, пообщавшись с кредитным консультантом, уяснить для себя варианты ипотечных программ, которые предлагает банк. Программы будут разниться по сумме первоначального взноса, срокам кредитования, ежемесячным платежам и еще некоторым факторам.

Вторым этапом будет

сбор необходимых справок и документов по требованию банка. Изучив представленные документы, банк вынесет решение об одобрении вас как заемщика. Иными словами, вам либо просто позвонят из банка, либо даже выдадут бумагу называемую «решением кредитной комиссии», где будет указано, сколько денег и на каких условиях вам дадут.

И вот наступает волнующий миг, когда вы можете приступать к подбору квартиры.
Нужно подчеркнуть, что подбирать квартиру, которую вы будете покупать с помощью ипотечного кредита, следует вдвойне осторожно. Поскольку покупаемая квартира до полной выплаты долга будет находиться в залоге у банка, требования к техническим характеристикам и юридическим документам у всех банков достаточно высоки. Это третий этап общения с банком, когда банк рассматривает выбранную квартиру как предмет залога.

Что касается технических характеристик квартиры, то банк обычно выдает памятку, где по пунктам перечислено, какой должна быть квартира под ипотечный кредит. Самые распространенные требования:

дом не старше 1960 года;
железобетонные перекрытия;
степень износа здания по оценке БТИ не более 60%;
дом неаварийный, не идущий под снос или реконструкцию;
квартира не должна иметь не узаконенных перепланировок;
дом должен быть подключен к электрическим и газовым сетям, иметь центральную канализацию.

Помимо этого банки практически никогда не выдают ипотечный кредит на квартиру, которая находится в цоколе здания или на последнем этаже, если по документам это мансарда. Очень сложно получить ипотечный кредит на частный дом.
Даже, если все требования банка соблюдены, решающее слово остается за оценочной компанией, которая сотрудничает с банком. Если, оценщик после выезда на объект сочтет, что цена на квартиру завышена, то банк такую квартиру не одобрит в качестве залога. Вам придется либо торговаться с продавцом, либо искать другую.

Перейдем теперь к юридическому аспекту:

квартира должна быть изолированной. Коммуналки в ипотеку берет только Сбербанк и то очень неохотно;
сумма в договоре купли-продажи должна быть указана полная. Бывает, продавец просит занизить сумму по договору, чтобы не платить налог государству. Такие случаи обговариваются с банком отдельно;
квартира не должна иметь арестов и обременений;
в квартире не должно быть задолженностей по коммунальным услугам;
желательно, чтобы все зарегистрированные в квартире снялись с регучета до сделки, несмотря на то, что сегодня ЖК позволяет выписать прежних собственников после сделки, если только они не отказались в свое время от приватизации этой квартиры;
чем меньше собственников, тем лучше. Особенно обратите внимание на наличие в квартире несовершеннолетних собственников. В этом случае обязательно потребуется разрешение опеки на продажу квартиры.

И тут, кстати, сделаем небольшое отступление. Если вы планируете при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита включить в число собственников ребенка, банк, скорее всего, откажет вам в этом. Так что заранее подумайте об этом, если возникнет такая необходимость.

Так каков же портрет идеальной квартиры, по мнению банка? Это квартира в доме не старше 30 – 40 лет, на среднем этаже, без перепланировок, с одним собственником, который в свое время эту квартиру приватизировал.
Но поскольку таких объектов на рынке мало и банки прекрасно это понимают, то зачастую снижают свои требования.
Наиболее лояльно кредитные инспектора относятся к перепланировкам. Если оценщик признал, что перепланировка не ухудшает технических характеристик, то банк вполне может закрыть на это глаза. Ряд банков может «пропустить» деревянные перекрытия. Здесь необходимо учитывать, что чем мягче требования к квартире, тем выше может быть процент по ипотечному кредиту и наоборот, чем ликвиднее квартира, тем на на мЕньшую ставку по кредиту можно рассчитывать. Эти нюансы надо учитывать при выборе банка.

Итак, каков итог этой статьи? Помните, что выдавая ипотечный кредит, банк не только проверяет вас как заемщика, но и изучает квартиру, которую берет в залог до полной выплаты кредита. Список требований у банков достаточно обширен, и лучше ознакомиться с ним заранее, чтобы не тратить время на просмотр квартир изначально не подходящие под эти требования. Однако требования эти не завышены, и найти подходящую квартиру достаточно легко, особенно если вы будете подготовлены, в чем, мы надеемся, вам помогла эта статья.