Раздел дома и земельного участка

Для начала поясним термины. Для того, чтобы произвести раздел дома и земельного участка можно воспользоваться процедурой раздела общего имущества или выделом из общего имущества доли. При разделе общего имущества дом и участок делятся между всеми владельцами. При выделе из общего имущества доли один из участников общей долевой собственности выделяет свою часть дома и земельного участка, а остальная часть недвижимости остается в общей долевой собственности остальных собственников. Процедура выдела доли обычно используется, когда сособственников три и более.

Причин для раздела дома и земельного участка может быть множество.

Развод, наследство, желание провести реконструкцию и капитальный ремонт дома. При любых причинах, даже при отсутствии семейных споров и взаимном согласии сособственников, раздел имущества или выдел доли легче всего осуществить через суд. Перед обращением в суд необходимо грамотно составить исковое заявление, которое должно включать следующие пункты:

наименование судебного органа;
информацию об ответчике и истце;
ходатайство истца о выделе доли (разделе имущества);
основания для предъявленных требований истца;
доказательства, которые могут подтвердить эти основания;
сведения о досудебных разбирательствах, если они были;
список прилагаемых к исковому заявлению документов о собственности на дом и участок, их копии.

К исковому заявлению должно быть приложено описание помещений и новых границ участка, которые по соглашению сторон должны быть после раздела. Причем описаны должны быть как жилые, так и вспомогательные помещения.

При этом нужно учитывать то обстоятельство, что, согласно статьи 252 ГК РФ, раздел домовладения и земельного участка (выделение доли в натуре) возможен тогда, когда это не нанесет ущерба имуществу сособственников. Исковое заявление об определении долей направляется в суд по месту нахождения ответчика.

К разделу дома предъявляются определенные санитарно-технические требования. Каждая выделяемая часть должна иметь отдельный вход, жилые помещения, имеющие естественное освещение, отопление. Суд может затребовать строительно-техническую экспертизу. Эксперт будет оценивать соответствие помещения санитарно – техническим требованиям к данному типу домов в соответствии с регионом, то есть наличие в доме коммунальных удобств (канализации, водопровода, канализации, отопления, газоснабжения и т.п.).

При разделе или выделе доли дома возможно получение одним из собственников денежной компенсации. Размер денежной компенсации можно определить самостоятельно или с привлечением эксперта. Размер компенсации устанавливается на основании рыночной стоимости дома на момент разрешения спора. Но принудить к получению или выплате компенсации нельзя, за исключением случая, если доля одного из сособственников настолько незначительна, что не может быть реально выделена и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В большинстве случаев суд настаивает на мировом соглашении сторон, когда все стороны принимают вариант раздела и размер компенсаций.

После раздела домовладения на основании решения суда, собственнику необходимо подать документы в регистрирующий орган (Росреестр) и получить новые правоустанавливающие документы на свою часть дома. В новом Свидетельстве о государственной регистрации права будет указана новая площадь дома и адрес. Например, в старых документах адрес был: «ул. Зеленая, дом 3», в новых документах будет: «ул. Зеленая, дом 3а» или «ул. Зеленая, дом 3 кв.5».

После процедуры раздела (выдела доли)дома , необходимо будет разделить участок. Раздел земельного участка возможен только, если есть такая физическая возможность, то есть общий участок возможно разделить на несколько самостоятельных частей с тем же видом разрешенного использования.

При разделе земельного участка часто возникают сложности, если собственников много. Суды чаще всего стремятся уйти от образования сервитутов или сохранения какой-то части дома или земельного участка в общей собственности.

Последовательность раздела дома и земельного участка:

подача искового заявления о разделе жилого дома в натуре;
получение решения суда о разделе дома в натуре;
регистрация права собственности на образовавшиеся в результате раздела части жилого дома;
подача искового заявления о разделе земельного участка;
получение решения суда о разделе земельного участка;
регистрация права собственности на образовавшиеся в результате раздела участки.

Таким образом, делим сначала дом, а затем участок. Такой порядок связан с особенностями постановки на кадастровый учет домов и земельных участков.