Продажа ипотечной квартиры. Два пути решения

На всякий случай, чтобы было понятно, о чем идет речь, поясним. Ипотечный кредит это такой кредит, когда обеспечением является та самая квартира или другая недвижимость, на покупку которой банк выдал деньги. Иными словами, недвижимость, купленная при помощи ипотечного кредита, является вашей собственностью, но находится в залоге у банка до той поры, пока ипотечный кредит не будет полностью выплачен.

Документально это выражается в том, что в Свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество в графе «обременения» будет написано: «ипотека в силу закона».

Что это означает?

А вот что. Вы можете пользоваться ипотечной квартирой, проживать в ней, но совершать действия, связанные с переходом права (продажа ипотечной квартиры, дарение и т.п.) вы можете только после согласования с банком. Причем в некоторых банках существует еще ряд условий в отношении залоговой квартиры. Например, крайне негативно банки относятся к необходимости ввести в число собственников ипотечной недвижимости несовершеннолетних. Также могут возникнуть проблемы, если вы захотите зарегистрировать (прописать) кого-либо из своих родственников.

Что делать, если возникла необходимость продажи ипотечной квартиры?

Сразу оговоримся, что такая необходимость необязательно может возникнуть в связи с какими то негативными переменами в вашей жизни – потеря работы и прочие ужасы современной жизни. Как раз наоборот. Возможно, вам предложили повышение, но для этого нужно переехать в другой город. Вам надоел шумный загазованный город, и вы решили купить участок и построить дом. Да мало ли что. И вот квартиру, которая была куплена с помощью ипотечного кредита, надо продать. Как?

Есть два варианта

Вариант1. Допустим, вы нашли покупателя на вашу квартиру, который также планирует воспользоваться кредитом для покупки, но в банк еще не обращался. В этом случае, вы можете направить его в банк, в котором кредитовались сами. Если ваш покупатель будет одобрен банком в качестве заемщика, то вполне возможно переоформление залоговой квартиры с вас на нового заемщика.

Вариант 2. Вы находите покупателя, который для покупки намерен использовать собственные средства, не обращаясь за ипотечным кредитом. В этом случае вы принимаете от него сумму предварительного платежа (задатка) в размере вашего долга банку. Погашаете долг. Берете справку в банке о полном расчете и сдаете ее вместе со Свидетельством о регистрации права на квартиру в УФРС. Получаете Свидетельство, где в графе «обременения» будет указано: «не зарегистрировано» и с этим Свидетельством совершаете уже основную сделку по продаже.

Таким образом, продажа ипотечной квартиры проходит в два этапа. Вы должны погасить свою задолженность перед банком, а затем уже оформлять сделку купли-продажи. Вы можете сделать это из своих средств, например, у вас есть возможность взять краткосрочный кредит у своих знакомых. Или привлечь к расчетам с банком вашего потенциального покупателя. В любом случае – гасим кредит, получаем соответствующие документы, продаем.